股票課堂上，有學生問我，對於買日本樓的看法。我的回答是：「如果單單看走勢，日本樓的價格隨時再升一倍，也還不止，不過同時日圓也會快速貶值，一加一減之下，日本樓有沒有升值潛質，這實在不好說。但不管買日本樓會不會賺錢，對於這一樁投資行為，我卻是完全不贊成的。」
以上的回答，是被驟然突擊發問，improvise地即興說出來的。當寫稿之時，細心回想，還有幾點要補充的：
如果扣除匯率因素，日本樓還是看升。在一個惡性通貨膨脹的國家，一般來說，資產價格的上升速度，會快於貨幣的貶值速度，因為沒法逃離該地、移民他方的大部分人民，唯一可以對沖通脹的，便是購進實物資產。在一九二三年的德國，以及幾年前的津巴布韋，別說是樓價了，就是股市，對比起貨幣而言，也是上升了。
理論上的說法是：只要一種資產的價格，比另一種資產跑得更快，只消它的漲幅是一點點，哪怕是很豆丁的一點點，在經過市場的通道之後，其差距將會以倍數放大，而且隨着時間的流逝，這個差距還會一直的放大下去。這就是索羅斯所說的「反射性」。
很多發展商會將在日本當地，賣不出的樓宇，拿到海外市場推銷。
不過，儘管日本樓是有升值賺錢的潛質，我還是勸喻大家，千萬不要買日本樓。我記得，我在《炒樓密碼》說過，買樓賺錢，不外乎幾種理由，第一，你買中了時間，即是在上升期前先買下了；第二，賣家的價格比市場平，你以廉價買進；第三，買家的出價比市場高，你以高價賣出了……
好了，甚麼日本樓會是推出來給香港人買的呢？在地產界有一個常識，就是在當地賣不掉的房地產，才會賣給外國人。原因很簡單，賣到外國的成本價很高，不單要花錢作宣傳，而且還要付出更高的佣金，更何況，連行政溝通，也特別麻煩過人，和特別貴過人。所以，把垃圾樓賣給外國人，這應該是全世界不動產市場的共識了。
在日本，甚麼樓是賣不掉的呢？答案是二百呎至五百呎的鞋盒公寓。在三十年前，日本的居住環境很不好，樓價也很貴，所以很流行面積這麼小的單位，因為單位太大，人們會買不起。但是，在這三十年間，日本建造了大量的房子，如果你還認為日本人的居住環境很狹窄，你就錯了，思想還停留在幾十年前，因為現時日本的平均新樓面積，是一千四百呎，比對加拿大的一千七百呎，只少了兩成而已。
簡單點說，由於現時日本人的居住環境很不錯，所以鞋盒公寓賣不出去，那就只有找外國人，例如香港人去接貨了。當然，這些鞋盒公寓還有租務市場，因為很多外地窮人，如中國留學生、鄉下來城市的打工族，都是租客，可是本地的買家，那是很少很少的。
更加不消說的是，這些日本樓，到了香港人的手上，是經過了大量加工成本，例如宣傳成本，以及高銷售佣金等等。所以，你在日本買同一個單位，和在香港隔山買牛，你得付上很高的溢價。所以，結論是：最好不要買日本樓，如果非買不可，也要飛去日本親自去挑，才不會買貴了貨。
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