對於歐洲美國日本等龐大的經濟體系來說，匯市對樓市影響輕微，對香港和澳門等容易受到外圍影響的經濟體系來說，匯市就是影響樓市的重要因素。香港物業的持有人之中，不少是外國人，有些是有外國公民權的香港人，也有中國大陸人。當港元走強，香港樓價就相對上升。所以，香港人覺得日本和美國的樓價便宜。甚麼? 日本東京樓價只有200萬，三藩市樓價只有600萬?
外國人會賣香港樓套現獲利，香港人會跑到外國買樓，將香港樓市資金送到海外。同一時間，外國人不想買香港樓，資金缺口沒有得到填補。
港元升值多少? 請看看以下數據:
由去年9月起計，即是大約半年時間
港元相對澳元上升17%
相對新加坡元上升11%
相對日元上升16%
相對歐元上升17.5%
總體來說，香港樓價在外國人心目中，半年之內，單純因為匯價上升1成半。過去半年，香港樓市係塘水滾塘魚，而且塘水越來越少。
如果你認為大陸人會到香港百份百現金買樓，那麼，你想想，假如你是大陸人，會去歐洲買樓，還是在香港買樓? 買歐洲樓有1成8折讓，在香港買樓要吃辣椒。在西班牙買樓仲送居留權。買香港樓係有1成8溢價。
投資者選擇1成8折讓定係1成8溢價? 你自己想想吧
簡單地說，港元太強，香港樓市資金會流失。例如半年前到澳洲、日本和歐洲買樓的港人，單是匯價損失就是1成7。這筆1成7資金是輸掉。美國加息會輸得更多。半年前沒有買外國樓的香港人，又有一筆資金，他們會心郁郁，想買外國樓。美國加息會加速香港樓市資金外流。當香港樓市失血太多，楊某就會為香港樓市簽發死亡證。
美國加息，港元匯價還要上升，買港樓溢價越來越大，買外國樓折讓越來越多。這煲塘水滾塘魚好快會變成乾煎塘魚。哈哈
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