2015年5月20日 星期三

巴士的報 盧永雄 樓奴 2015年05月19日

香港十七萬公務員的工資加幅有眉目。公務員薪酬趨勢委員會公布的薪酬趨勢結果,扣除遞增薪點後,建議高級公務員加薪3.42%,中級公務員加薪4.12%,低級公務員則加薪3.02%。政府會按薪酬趨勢調查,決定政府高中低級公務員的工資加幅,預計加幅與上述數字相去不遠。

處於今天的環境,加薪3-4%,相當沒味道,因為今年三月消費物價指數升幅為4.5%,換句話說,工資增加了,購買力卻沒有相應增加,生活質素基本上沒有改善。不過,如果細分通脹率的比重,便會發現,權重最大的是住屋,佔了31.66%,其次是食品,佔了27.45%。由於香港食品的主要來源是內地,價格相對穩定。因此,消費物價指數的上升,主要是受到租金的影響。

如果你是那些住在公屋,租金開支較低,又或者在低價時買了樓,現在已經供滿了,那麼,那3-4%的工資增加,便相對實惠很多。因為生活開支沒有太大的上升,工資加幅接近額外的收入。但對於那些正在挨貴租或者高價買了樓的人,增加的工資對他們的幫助其實很輕微。特別正在供樓的人,利息一旦上升,將隨時蠶食工資的全部加幅。

再深入了解租客及供樓人士的處境。現時租金非常昂貴,據差餉物業估價署的資料,現時租住一個484方呎市區小型單位,平均月租15000元,而私樓家庭入息中位數為32000元,租金便佔了家庭收入的47%,過去17年的平均值則為35%,可見租金佔入息的比例,愈來愈大,上述的計算還未計入入息稅,收稅以後,租金支出比例將超過50%。如果要租住位置較好的屋苑,租金將更加貴,例如位於港島的大型屋苑,差不多大小的單位,月租則要18000元至22000元,佔入息中位數的56%至69%!

如果不租樓,買樓又如何呢?這要視乎你幾時買入,假若是早年買入,現在已經供滿了,當然沒有問題啦,但若是近年買入的,由於樓價非常高,即使現時的利息水平很低,每月供樓的支出仍然很大。某份國際報告曾經指出,香港的平均按揭供款,是平均收入的239%,遠比紐約、多倫多、溫和華等大城市的平均60%至66%為高。即使樓價出名高昂的倫敦,也只是122%。或許有人指出,香港供款比例如此之高,可能是一些貴價樓拉高了整平均數值所致。問題是,其他大城市的數據,也包括了貴價樓在內。固然啦,這只是一個平均數,基本上一般人也沒有可能用超過入息的139%來供樓!但數字反映港人買樓供款與入息比例,確實遠遠高於海外的大城市。

上述所有的數字,其實指向一個問題。當大部份的人未能享受到公屋福利,或者以較低價錢買到居屋,要租樓或者購買非常昂貴的私樓,他們大部份的收入不是用作租金,便是用作供樓,用「樓奴」來形容他們,實不為過,也難怪他們的怨氣會比較大。社會怨氣大,又會影響政治的穩定。

現時,高樓價的問題,正愈加凸顯。事實上,無論是電力、煤氣、水,甚至是交通等等價格上升,也遠沒樓價上升的影響大,因此,為政者應當集中精力,去處理這個問題,否則香港政治很難穩定下來。

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