曾淵滄教路 新供應排山倒海 一七年後樓市壓力大 2015年01月21日

特首施政報告發表後，恒地（0012）旗下一個樓盤馬上大幅漲價。於是，不少人馬上起哄，認為施政報告內有關房地產政策是翻炒冷飯，而且是遠水救不了近火，梁振英沒有能力在短期內為香港人增加房屋的供應。是的，以前曾蔭權曾經公開說，從土地規劃到房屋入伙，要七年的時間，曾蔭權是在二○一○年才開始發現香港樓價快速上升，也是從二○一○年才開始規劃增加土地供應。梁振英上台後，繼續尋找新的土地供應。但是，二○一○年才開始規劃的土地，要等到二○一七年才會變成可以居住的房屋，目前每年入伙的房屋依然是供不應求，供應低過所謂的剛性需求，即因為結婚而需要增加的房屋。不過，二○一七年入伙的房，現在已經可以推出市場，以樓花的形式出售，梁振英也開始推出遠期的居屋樓花供應市場。

不過，大家不要忘記，今日香港依然有各種各樣打壓樓市的特別印花稅存在，買樓想獲利，至少得持有三年或以上的時間。否則，扣除特別印花稅的成本之後，能不能獲利是個大問號。今日買樓，加上三年的封存，得等到二○一八年才能避開特別印花稅，樓價能升到二○一八年嗎？還有，過去兩年，梁振英與陳茂波的確四處「搶地」，增加土地供應，同時增加建築密度，樓建得更高更密，更多屏風樓，更小的單位。過去一年，幾乎每個月都有土地推出市場招標，地產商買入土地之後，只要用五年的時間就可以建好房屋，二○一四年買入的土地，在二○一九年可以入伙，二○一七年開始就可以推出市場賣樓花。大家可以想像，到了二○一七年，樓花的供應將是排山倒海而來，然後年年增加，二○一七年之後，樓價面對的壓力的確很大。

二○一五年下半年，也可能是美國開始加息的日子，開始的時候，加息幅度可能不很大。但是，在一加再加之後，到了二○一七年，利率負擔可能不輕了，利率負擔加重，對樓價來說，也是一重壓力。

再看看李嘉誠，近日李嘉誠宣布旗下的長實（0001）與和黃（0013）進行大重組，先合併為長和、長和再分拆出長地。大家應該留意的不該是李嘉誠遷冊的事，而是李嘉誠在重組之後，他自己持有的43.42％的長實股權會變成各30.15%的長和加長地。長實的資產扣除和黃之後，剩下就是地產，而和黃的資產主要是非地產。將來的長地將持有合併後的所有地產業務與資產，而長和就持有非地產的一切業務與資產。很明顯地，李嘉誠在重組後，在地產資產的權益由43.42%降至30.15%。李嘉誠已經很清楚地告訴你，他不看好地產業的前途。