楊衞隆 香港樓價會怎樣劈 2014年09月23日

加息陰影之下，高價買樓是智障行為。
以20年樓按及年息5厘計算，每100萬樓按的總供款是158萬。如果加息至10厘(美國應該加息5厘，那是過去幾十年的平均利率)，同樣總供款158萬的樓按只是68萬。可是，人們會預期利率繼續加下去，例如估計加至13厘，同樣總供款的樓按本金只有55萬。樓價跌差不多一半。先撇開香港住宅供應過剩和人口老化等問題，也不計算銀主盤的影響，單純地計算樓價應該怎樣因應加息而調整。
供樓成本增加就是樓價上升。假定供樓成本不能上升，因為工資沒有上升，那麼，樓價一定要因應加息而相應地調低。
不要以為供樓成本增加一半，樓價就跌一半。最怕是香港的利率不穩定，H按是銀行同業拆息，可以升到完全脫離現實。大鱷想推倒香港聯匯，我想大鱷應該會這樣做，拆息就會瘋狂起來。拆息大上大落，誰敢買樓，誰敢做樓按。除非有相當高的首期比例，否則銀行不會批出樓按。
好了，沒有人敢做H按，可以做P按。P按利率很大程度上跟美國利率。但是，那要香港能夠維持聯匯作為大前題。當樓價跌一半的時候，香港能否穩守聯匯，真是天曉得。香港經濟有可能全盤崩潰。
樓價跌一半，人口老化再加上全球經濟萎縮，香港可能會失去有效的樓按系統。樓價會因此再跌一半。
現在輪到銀主盤和大量空置單位的問題，樓價極有可能因此再劈一半。
只要美國加息周期一開始，樓價像劈一半，再劈一半，然後再劈一半。
甲君買了住宅，首期300萬，做樓按1000萬，樓價跌定之後，住宅只值170萬，變成負資產830萬。甲君已經是幸運兒，炒家的情況更糟，二按三按四按.......十二按。加息的威力變大十倍。