今日歐洲央行為希臘冚旗，再不接受希臘政府發行的國債作為抵押品。消息傳出的時候，道指回吐全部100點升幅。標普500更加倒跌超過0.4%。日經開市後不久，跌將近200點。各位一定關心，希臘冚旗對香港樓市有甚麼影響。我可以說，影響非常大。
看香港樓市，很容易看到樓價急升，成交凍結，而且已經凍結一段很長時間。炒家手頭上的物業因為一手樓搶客和二手交投淡靜，大都空置。炒家若果沒有錢支持下去，樓市勢必崩潰。炒家能否支持下去，要看銀行是否有意願將錢借給炒家。炒家之所以是炒家，因為他們借錢炒樓，如果十足現金買樓，不借錢，應該是投資者，不是炒家。
看炒家的財力狀況，要看地舖，因為地舖價值很高，維持空置的成本也最高。同時，地舖容易以短期租約方式租出去。地舖炒家有錢的時候，不會把舖短租，會吊高來租，吊高來賣。到炒家缺錢的時候，立即把舖位短租出去，套些現金回來。這是最容易看見的情況。現在已經是這樣的情況。
大陸方面，看樓市要看三線城市，因為一二線城市有繁榮假象。貪官和炒家集中在一二線城市。當三線城市的樓市差，物業賣不出去，除了地方政府之外，不會有人去拯救。當三線城市的政府送錢給人去買樓，那就是大陸樓市災難的前奏。現在已經是這樣的情況。
跟著下來會怎樣發展? 當然是人行放水，降準是最直接的方法。最凶險係有大型地產發展商倒閉，拖垮銀行，要中央政府拯救。
香港那邊，舖租下跌會拖低舖價。舖價下跌會拖低住宅價格。高樓價的時候，最重要是人們對樓價的信心，炒家和地霸一定要讓人相信樓價會不停地大升。地霸賣新樓必然要抬價，否則，樓市炒家會失去信心，一齊拋貨，樓市崩潰。屬於細價樓的大埔嵐山25伙開放式單位大幅加價，加幅最高達3成。這不是好現象。發展商賣一手樓，只是賣25伙，加價卻高達3成，優惠約1成半。由於香港樓市是否崩潰，完全取決於人們對樓價的信心，這次崩潰會來得急而且猛烈，像是銀行擠提。
全球經濟衰退會慢慢侵蝕經濟，不會一下子來個經濟大災難。最凶險的有三大因素: 聯儲局加息、日本倍經濟學破產和希臘脫離歐元區。香港還有流感疫情的變數。流感疫情怎樣影響香港樓市，沙士時期可以看得很清楚。今日，歐洲央行已經判了希臘死刑。美股和日股立即下跪，香港樓市的去向和影響是怎樣。
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