楊衞隆 加息是樓市核彈 2014年10月10日

如果要找死，最好是找些又舊又爛的細小住宅，萬元一呎買下來。到了加息，這些細住宅會劈剩現在價格的1/4。老實說，混凝土建築物不是永久性，有效使用期只有40年。再用下去就像是舊汽車，是否值現在的1/4價錢，還有些疑問。
說到舊汽車，換車的原因不是汽車壞到不能修理，只是不值得花錢去維修。住宅一樣，過了使用年限，維修費用會高到無法負擔。
香港的住宅大都是過度裝修，又拆又打，打完又拆，拆完又打，40年的使用年限是相當可靠。只是物業過了40年，業主還肯夾錢維修，把原本的使用年限延長。但是，日後的維修費用會越來越高，物業的設計和用料又過時。結局係，換用水渠，換電錶，換完電錶換升降機，換完升降機換水管。總之換完一次又一次。
買了住宅之後，做了業主，物業的保養就包在身上，舊樓是一生一世搞不好的東西。物業出了結構性問題，租樓住就可以拍拍屁股走人。業主要全部攬上身，如果甩石屎打死人，還要負上刑責。
加息周期一開始，樓價就會插水式急跌。銀行會停批樓按，因為供款人的供款能力成為疑問。天曉得明年是多少厘，銀行批出樓按，就像是玩俄羅斯輪盤。息口上升1厘，每月供款增加一成。供樓人無錢供樓，銀行收回，樓價又因為加息大跌，銀行可以跟著雷曼之路走。
現在銀行批出樓按，息口低，樓價高，打了輸數，收不回本錢。加息一開始，就會變成樓價低，息口高。
我們可以假定，即使在人口穩定的時候，加息一厘，樓價要跌一成。當樓價跌掉3成，負資產數目爆升，銀主盤像是缺堤那樣噴出來。更加要命是中國樓市，加息會抽緊銀根，令到樓價大跌。因為任何人都可以儲美元賺取利息，為何要買樓收租?
不要等到加息才賣樓，到時係燒炭，到另一個地方做業主。
不要在加息之前供樓，那是找死，急著上車就是趕著上路。
要在人間做租客，還是在陰間做業主，自己決定好了。