樓價與利率有直接關係。除非百份百現金交易，否則，供樓開支=本金+利息。 供樓開支是個常數，而且受制於收入。除非收入大幅度上升，否則，供樓開支不能上升。供樓期的本金加起來就是樓價。好了，公式可以改寫成:
樓價+利率=常數
即是利率升，樓價跌; 利率跌，樓價升。
實質利率的計算公式(簡化)是:
實質利率=名義利率-通脹率
即是說，4厘利率在6%通脹的情況下，其實係負2厘息。1厘利率在通縮2%之下，其實係3厘息。
供樓的利率是名義利率。假定名義利率不變，樓價公式又可以改寫成:
樓價=常數+通脹
所以，通脹上升，有利樓價上升。這條公式亦說明了為何日本通縮二十多年，樓價無法上升。雖然日本的名義利率接近零，但是通縮令到實質利率留在高位。日本人儲蓄不是想要利息，而是想要貨幣增值的利益。
從經濟學角度去看，名義利率不變的情況下，通縮就是加息，通脹就是減息。石油產品減價會引發通縮，例如機票價格會因為燃料費用下調而減價。油價下跌會降低運輸成本，產生通縮連鎖效應。
通縮出現就是加息，加息就會令到樓價下調。經濟學係一盤死數，絕對沒錯。有人以為通脹低就是經濟好，經濟好會帶動樓價上升。可是，看深入一點，油價下跌引發的通縮不會帶來出口競爭力，不會增加商業活動，消費會收縮。人們看到物價下跌，沒有人會急著買東西或者消費。如果你看到去日本的旅行團每個月減價1成，你會等多半年才去日本旅行，對嗎? 急甚麼呢? 半年後起程等同半價優惠。
更加慘的情況是，現在的企業早就鎖定油價或者做好油價對沖，有些企業的存貨會大幅度貶值，例如塑膠原料。亦有些企業無法承受通縮的打擊，例如需要集資的企業。通縮令到集資困難是非常明顯的事情，因為人們傾向儲蓄，減少投資。老實說，通縮環境是不利投資市場。投資風險大，回報低，誰去買股票，誰去買樓?
香港樓市炒家和地霸應該隱隱約約看到奈河橋在前面不遠的地方。
沒有留言:
張貼留言