純從理念的角度而言，我是自由經濟的忠實信徒。我認為干預市場的結果往往弄巧反拙，所以我傾向如果條件許可的話，盡可能不要恢復租管。然而，當我看到市面上的租客不但要捱貴租，而且經常需要東搬西搬地被折騰的時候，我有時亦會信仰動搖，懷疑可能真的需要恢復某種形式的租管。
我不贊成直接的租金管制──以行政命令設立加租幅度的上限，以至為各類樓宇都制訂標準租金等。如果這樣簡單的方法也可以解決問題的話，政府把標準訂得低一點就是了。那豈不是政府不只應該管租金，還應該管樓價，以至一切與民生有關的物價？
其實，這類方式的價格管制，社會主義國家都嘗試過，北韓、古巴等國家至今仍在這樣做﹔只是價格受限制後，供應更無法跟得上，人民反而生活得比沒有價格管制時更差。
至於行自由經濟的西方國家，在二次大戰後，其實也實施過租務管制。當時，由於戰爭的破壞，可供居住的樓宇有限，為了保障民生，政府不得不使用較多的行政手段。比較通行的措施包括：(i)限制續約時的租金加幅；(ii)訂定不同地區各類樓宇的相應租金水平；(iii)保障租客的續租優先權，除非是業主自用；(iv)設立租務仲裁法庭，處理租客與業主之間的糾紛等。
以上的管制無疑可以在開始時有一定的效果，但亦會有後遺症。這會令到願意買樓作收租用途的人減少。新踏足社會的人不容易租到樓。新租約的租金比續租的要高很多，新租客的負擔很大。
此外，由於業主的收益受限制，所以都不肯花錢作維修，以至社會的居住環境不斷地惡化。因此，西方國家都在逐步地放寬租管，甚少走回頭路。
然而，香港的情況比較特殊，政府是為了救樓市，才在2002年撤銷租管的，目的是吸引投資資金，以解決負資產的問題。只可惜矯枉過正，遲遲不敢增加土地供應，造成租金高踞不下，市民叫苦連天。
現實是租客在與業主談判續約時，若沒有續租優先權，很容易處於不利的境況。因為搬遷的成本太高，租客有時為了避免麻煩，只好接受比市值略高一點的租金，有些業主近期更得寸進尺，要求只簽一年租約，以便每年都可以加租，導致租金升幅遠超正常的通脹。
因此，我雖然在理念上不認同租管，但在今天這種特殊環境下，我仍贊成可以恢復部分租管，包括讓租客有續租的優先權，以及設立租務法庭，讓租客可以對業主的苛索提出申訴。這兩項措施應可以很快紓緩租金上升的壓力，可先行三年，之後再作檢討。
沒有留言:
張貼留言