如果你看以下內容，覺得矛盾和糊塗，不要緊，那是正常。看樓市會否爆煲不是看供應，不是看需求，不是看利率走勢、不是看政府的政策，更加不是看市場氣氛。因為每次樓災之前，樓價都是很高，甚至超高，而且正在上升。這時候的樓市氣氛當然很好，由經過人工整理之後的數據去看，當然是供不應求，政府政策也不會太差。
樓市爆大鑊，樓價大冧的原因一定是銀根抽緊。銀根抽緊，即使有人要供樓也找不到樓按，炒家持有物業一定要有資金支持。如果你以為看利率就可以看到銀根是否抽緊，那又錯誤，因為樓泡爆破都是突然而來，通常是樓泡爆後，市場利率才上升。
好了，說了那麼多，銀根抽緊，利率不升; 樓泡將爆，一切向好。似乎樓泡爆之前是歌舞昇平，風和日麗的好日子。不要以為樓災之前會有一般人可以看到的兆頭。樓災之前的樓市氣氛好到絕大部份人認為樓價不會下跌，永遠不跌，只升不跌。樓市氣氛太好是爆樓災之前的必然情況。但是，樓市氣氛太好，不一定會爆樓災。
樓災之前的樓市有些不大令人關注的情況，例如爛尾房地產項目和興建好又無人居住的鬼城。這些爛尾項目顯示房地產市場銀根不足，借貸難度增加，即使即將完工的項目也可以因為借不到錢而爛尾。但是，有爛尾項目和鬼城不一定會爆樓災。房地產發展項目相當複雜，即使樓市健康發展的時候也會有爛尾樓盤。
看樓市是否會爆樓災，最好的方法是看宏觀經濟情況。這亦說明了為甚麼匯豐停止發放中國PMI數據，美國財政部和聯儲局不停修改經濟數據的運算公式和計算準則。
我曾經預測香港樓價在2013年大跌3成。這是非常合理的推斷，要是2013年香港樓價不跌3成，聯儲局加息之後，香港樓市就不可能軟著陸。硬著陸的意思是爆樓災。那是宏觀經濟的分析得出來的結論。可是，沒有爆樓災的時候壓低樓價，要有政治勇氣和智慧。非常明顯，我高估了特區政府的智商。那就是說，看樓市是否會爆樓災，最好的方法是看宏觀經濟情況，再加上政治等人的因素。
如果現在利用宏觀經濟因素去評估香港會否爆樓災，只要粗略計算一下就有結果，不必深入研究。這就是看樓市會否爆大鑊的正道。
樓市泡沫有條死線，只要宏觀經濟情況超過了這條死線就不能軟著陸，樓災必爆。因此，要避免樓災爆發，一定要在這條死線前，將樓價狠狠地打壓回到安全水平。可惜，政客對於樓泡的理論和實際運算沒有任何理解，以為樓價升就是經濟好，故意忽略樓泡形成的經濟數據，錯過了樓市軟著陸的最後機會。
這條死線是以正常市場利率計算，港元匯價與美元單一掛鈎，所以港元的正常市場利率是和美元一致。過去20年的美元市場利率平均5厘。當港元接近零息時，計算樓市爆煲的運算仍然使用5厘，所以，數學上，超低息環境特別容易產生樓泡。
以樓價500萬元的住宅為例，實際樓價是以利率5厘計算，即是500萬元要增加4成，那就是700萬。香港家庭收入中位數是22000港元(2013)，當收入除稅後扣除生活開支低於平均樓按供款，樓泡已經形成。除稅後扣除生活開支，只有約8000港元。樓按利率是正常市場利率加兩厘，所以，樓價的上限應該是100萬港元。
其實，我們不必做任何運算，以上只是我舉的例子。供樓能力方面，我們可以參考市場上的數據。美國市場咨詢機構Demographia2014年1月發布的報告顯示，香港連續第四年成為全球供樓負擔比率最高的城市。香港樓價中位數達402萬港元，平均每個家庭不吃不喝14.9年，才能買極為細小的住宅單位，即使在超低息環境，家庭平均每月供款佔收入的六成半。
樓泡的死線在樓按供款佔家庭收入一半，以7厘樓按計算。2014年1月，香港處於超低息環境，樓按供款佔家庭收入65%。加息5厘，等同增加樓按供款金額4成，樓按供款就會遠遠超過家庭收入9成。那就是說，2014年1月，香港樓市已經跨過了死線，而且遠遠離開死線。
樓價跨越死線之後，樓泡不一定立即爆破，樓價可以繼續上升，可以維持很長時間。日本曾經試過每月供款高於家庭總收入，於是出現供樓只供利息，不供本金，樓按變成三代也供不完。但是，那個時候，日本的樓價還在上升，在很多日本人心目中還是極端便宜。
當供款佔家庭收入比例這麼高的時候，斷供自然會增加，提供樓按的金融機構首當其衝，遭到沒頂之災。市場上樓按減少，樓價突然插水，樓泡爆破。日本的樓泡是花了二十多年時間營造出來，只是幾天時間就完成爆破。日本政府全力善後二十多年，用盡一切金融手段還是無法消除這次樓泡對經濟的打擊。因為樓泡實在太大。
香港人最關心的問題是大陸人買香港樓，推高香港樓價，這個外在經濟因素如何計算?
計算樓泡的公式之中，沒有這個因素。
不買樓討不到老婆，會被人看不起，這個社會文化因素又如何計算?
計算樓泡的公式之中，沒有這個因素。
沒有留言:
張貼留言