近年利息低企，供樓成本便宜，租金飛升，樓價高企，仍然很多人想買樓，有位朋友的兒子，見到市建局推出首個政府資助的「煥然壹居」，很有興趣購買，問我的意見。在樓價高處未算高的年代，叫人不買樓，好易被人鬧，只能拆一拆局，然後叫朋友的孩子自己決定。
「煥然壹居」原本是市建局預留為重建調遷之用，以私樓方式設計，但只屬「實而不華」式，並非豪華型，後來因為政府缺乏居屋，便按政府要求，挪作津貼房屋方式出售，售價為市價的八成，折讓較一般居屋的三成，少了一成。
不過，是否真的物有所值，最終還要看定價與同區的那些私樓比較。「煥然壹居」設計並非豪宅級數，如果市建局最後定價用接近地區的新鴻基「譽港灣」的價錢比較的話，無論是外觀、質素以及日後的升值潛力，都相差太遠，只有兩成的折讓，便不是很化算啦！
買「煥然壹居」這種津貼房屋，好處是較市價有一定折讓。它以市價八折計價，如果買家日後轉售，需要補回樓價的兩成予政府，但假若只住不賣的話，理論上等如政府津貼了買家兩成的樓價，或者兩成的租金。
買「煥然壹居」這種津貼房屋，壞處是轉售或轉租的限制多多。你買入後將來想出售，當然要補兩成價，即使出租也要先補地價，就造成眾多不便，大大減少資產運用的靈活性。
政府要把市建局的「煥然壹居」等項目挪走作津助房屋出售，市建局是否欣然接受，令人懷疑。政府要市建局把已建好的單位打折出售，自然影響市建局的財政收入，市建局彌補損失的方法首先把折扣減少，不是居屋那樣七折賣樓，而是八折賣樓，表面看由於「煥然壹居」的質素比居屋高，外界也難質疑。其次是以同區較高檔的私樓作為參照，以高價私樓價打八折，實際的折扣就不如表面看的那樣多了。
現時市建局定出申請「煥然壹居」的每月家庭入息上限是6萬元，最小的332呎單位，估計打了八折之後，開售價也要392萬元，而最大的568呎單位，估計大約要670萬元。以朋友的兒子想買500多呎的「大」單位計算，以打折後呎價都要11800元計，這種高樓價，每月供樓開支也不少。除了要付268萬的高首期外(以往這個價錢已可以買層樓)，即使以現時的超低利率2.15厘計算，分20年還款，每月供款也要20,623元，假設利率回復至正常一點的水平，大約是5厘，每月供款便會增加至26,530元，以一個月入6萬元的家庭而言，每月供樓開支加管理費已近3萬元，已經佔了家庭收入差不多一半，真是要為供樓打死半世工了。
過去多次樓市高峰，都逼出很多古靈精怪的津貼房屋，好像之前的夾心階層居屋，到樓價回落時，賣也賣不動，租也不能租出，買了這些津助房屋，十分被動。
雖然我估計「煥然壹居」打出市價八折的旗號，推出時可能甚受歡迎，但是還建議世侄要三思而後行，不要一時衝動，就投入鉅資，作一個20、30年的長線投資了。真是一定要買，還是買二手私樓靈活一點。
沒有留言:
張貼留言