每次我和財子(財經專家)談到市場流通性,他們總是苦口苦臉,說三道四。根本上,沒有人明白市場流通性是甚麼。最簡單的解釋是,某一資產在不大幅度虧蝕的情況下能夠很快出售,變成現金,這就是良好流通性。更加深入地說,資產可以變成現金,現金可以變成另一資產,這樣的資產流通就是市場流通性。以古董和股票為例,如果沒有人出價,那就沒有流通性,卻不是沒有價值。流通性才是真正的市場價值,有些沒有價值的股份,例如資不抵債又長期虧蝕的上市公司,股價現在還急升之中。不久之前,我發現自己的收藏品之中,竟然有玳瑁和象牙等東西,我一直以為那是塑膠。只能拆下這些東西的K金部份,把玳瑁和象牙扔丟。這些東西不是沒有價值,只是因為法律禁止販賣,失去流通性。失去流通性就是失去價值,很矛盾,對嗎? 有流通性的時候,沒有價值的東西會變成有價值。沒有流通性的時候,有價值的東西會變成沒有價值。
鑽石黃金都有良好流通性。正常情況下,股票也有良好流通性。住宅物業就要看市場情況而定,有時,劈價劈到零都沒有人要。金融海嘯最猛烈的時候,美國很多物業是無法出售。即使現在,經濟情況不差的國家也有賣不出的房產,例如日本某些地區和美國底特律等城市。
物業的流通性取決於信貸,信貸緊的時候,物業失去部份甚至全部流通性,即是樓價大跌,甚至完全不值錢。信貸寬鬆的時候,物業有更強流通性,即是樓價上升。信貸主導樓市,原因在此。2008年金融海嘯是次按風暴引發信貸緊縮,差一點就推垮全球經濟。說來十分有趣,次按風暴本身是濫發信貸引起過度信貸。信貸泛濫的結局是信貸緊縮。
銀行將錢借出去,如果收不回來,銀行會出現周轉不靈,減少批出信貸,引發物業流通性下降,樓價大跌。聯儲局的QE就是要放鬆銀行的信貸,借錢給銀行借出去,增加物業市場的流通性,撐著樓價。
現在中國的情況和2008年美國的情況一樣,信貸過度膨脹一段長時間,銀行已經無法繼續濫發信貸,發展商無法從銀行拿到貸款,於是爛尾。中國各地出現一大堆已經動工但是半途而廢的鬼城。2007年,美國也有類似情況。
信貸緊縮令到市場流通性下降,股價和樓價受壓,不少炒家無法支持下去,於是破產違約。炒家違約被銀行收樓拍賣,用家的物業變成負資產。整個樓市突然崩潰,物業完全失去流通性。銀行受到破產潮衝擊,集體倒下,出現雷曼時刻。中國的情況是雷曼時刻之前。人行放水就是要阻止國產雷曼時刻的出現。
以現在香港和中國的樓市泡沫去看,只有兩個解決方案,日本式和美國式。日本以零息長期凍結貸款,讓供樓的人以極低供款供樓,不致於破產,代價是低息貨幣要長期升值。美國式就是讓樓價有秩序下跌,讓樓價日後復原。美國看到日本的教訓,知道長期零息的結局是美元匯價必須強勢。要壓低美元匯價就無法保住零息。美國不是想加息,只是想壓低美元匯價。說來有趣,加息當然令美元轉強,但是,從貨幣系統去看,美元匯價轉弱,利率就要上升。這是長期推論,不是即時的市場反應。
香港樓價太高,維持的時間太長,不能用美國的方法,即是不能讓樓價有秩序下跌。2013年的時候,香港政府還可以通過行政手段讓樓市軟著陸。錯過了軟著陸的機會,只能硬著陸。為了避免硬著陸,香港就要死撐樓價,代價是要像日本那樣犧牲經濟發展。
經濟正常的國家,無論怎樣濫發貨幣,貨幣匯價不會大跌,日本就是很好的例子。美國、日本和香港的情況是,匯價和利率掛鈎。想低利率就要有高匯率,想要低匯率就要有高利率。
香港的情況是利率匯率敏感,高匯率,香港的旅遊業崩潰; 高利率,香港的樓市崩潰。港元和美元掛鈎,不是高匯率就是高利率的兩難局面。現在港元是低利率,於是出現高匯率,旅遊業玩完。長此下去,香港經濟也玩完。
美國加息,港元匯價短期上升,但是,長期看跌,利好旅遊業。可是,香港加息,樓市崩潰。無論如何,香港樓市的流通性會受壓,本來急凍的二手樓市會出現系統性崩潰,銀行不做樓按。
過去一段時間,我看到香港業主劈價就很開心,因為升得越高,跌得越低,香港經濟受創越深。樓價早些下跌是萬民之福。可惜。香港特區政府全無遠見,不懂得維持香港經濟平穩發展,只知高樓價可以讓貪官、地霸和炒家發財,將香港經濟推落懸崖。
二手樓市急凍是二手樓的流通性出了問題。二手樓沒有因為流通性差而跌價只是炒家用手頭上的資金短暫維持現狀,不能長久。
市場流通性是樓市前景的最佳評估方法,花點時間去想想吧。
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