資產價格與資產質素
今天和朋友談天說地的時候，發現他們有一誤解，以為資產價格上升就是資產質素上升。事實上，資產價格與質素的關係不是正比，而是反比。
人們對資產質素的誤解是來自名牌貨，所有人都有這個想法，價格越高的東西，質素就越好。價格5000萬元的房子，質素當然好過500萬元的房子。這不是理所當然的事情嗎?
如果理所當然的事情就是正確，窮書生楊某就不必十年寒窗，諸葛武侯亦不能呼風喚雨。
資產價格 - 只是市價，只能反映買家的意向，不能反映物業的真正價值。
資產價值 - 只是反映物業租金回報與類似投資回報的差距。
資產實際價值 - 將回報減除實際開支，包括維修、出租成本、利息開支及稅務債任。
資產質素 - 資產減值的風險有多大。
樓按質素 - 變數很多，但是，樓按質素與資產質素扣鈎。即是資產質素高，樓按質素也高。銀行批出樓按之後，錢已經放了出去，持有的物業就是樓按的抵押品，當然還有供款人和擔保人的收入是否穩定，是否有還款意願等等。
回到資產價格與資產質素的問題去，同一經濟環境之下，樓價升得越多，它的相對減值風險就會增加，於是資產質素下降。簡單地說，租金回報不變，樓價上升，回報變得沒有吸引力，樓價會有下調壓力。當樓價升破當地人負擔能力，資產質素就是極差，如果還有的話。
資產價格上升就是資產質素上升的誤解令人在樓價上升時急於買樓。其實，樓價上升，物業的跌價風險上升，資產質素下降，應該在這時候賣樓，不是買樓。
樓災爆發時，樓價大跌，人們卻不想買樓，因為他們以為資產價格下跌就是資產質素下跌，物業就不值得買。這就是很多人買樓賠本的原因。
最有趣的事情是，銀行家應該明白資產價格上升會令到樓按質素惡化，但是，銀行最喜歡在樓價升的時候濫發信貸，樓市泡沫變成金融海嘯。其實，銀行應該在樓價上升時收緊信貸，因為樓按質素會下跌。這時候，銀行卻妄顧風險，放寬信貸。
銀行應該在樓價下跌時放寬信貸，因為樓按質素會上升。這時候，銀行卻傻頭傻腦地收緊信貸。哈哈，現代銀行業是將咀巴和肛門的使用方法倒轉。
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